简介

精彩点评

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  🌤谢天天(｡･ω･｡)

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  微读上关于买房的书我就找到这一本，内容里对于我想要的买房实用技巧的并不多，但是从书中有些其他收获，作者推荐尽量买二手房的观点让我有了新的感悟，买新房问题确实真的多，另外就是关于物业问题这块也真是学到了。

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  修行

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  读书心得： 中国房产二十年的黄金时代已经过了，接下来的十年应该是青铜器（感觉像在说圣斗士[呲牙]） 十九大继续强调房子是用来住的，不是炒的。（这就说明房子暴涨时代已经结束，但也不会大跌，应该进入慢牛的一个阶段） 我还是坚持房产短期看政策，中期看土地供给，长期看人口流入也就是供求需要。（本人还是看好深圳，土地少，人口流入多，年轻化） 能买的房子的排列： 1、二手房（什么都可以看到，风险小，买大品牌，物业好，办理房产证快的，不知道怎么买，就是买价格高的。不住还可以收租） 2、新的商品房——期房（什么都看不到，风险比较大，会不会烂尾，是否顺利的办下房产证——我的两年还没有办下来，房屋的质量问题，物业管理，一切都是未知数） 商住房——公寓（产权只有四十年，公摊面积太大有百分之四五十，没有煤气，一般没有花园，人员比较复杂有公司，最关键是很难出手） 不能碰的房子： 小产权（没有红本，国家当前的政策也不支持，小产权转正） 农民房（不能过户，如果遇到拆迁，原业主分分钟可以打官司拿回房产，我现在也死了这条心[呲牙]） 集体产权，军产权（没有分割的产权证，不能过户） 有条件可以投资境外的房产，因为租售比比较高，如日本的民宿，美国的学区房。 真的知识改变命运，如果早几年看这本书，我就不会买新的商品房（导致现在还没有拿到房产证）二手房也会买的是品质更好的小区。

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  Frank

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  这不是一本教你应不应该买房的书，而是一本教你如何买房不被坑的书。如何避免被开发商坑，避免被中介坑，避免被卖家坑，可以说是一本防坑指南了。

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  星空

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  书写的还是很专业的。虽然17年出版，但是现在也不过时，有需要买房或者想了解这方面知识的推荐看一下。作者里面那句话我很赞同，欲行大善之事，必谙大恶之道。通俗点来说就是防人之心不可无，现在的环境下为了钱很多人什么事都做得出来，即使你是君子，你也挡不住有心想坑你的小人，契约精神还很遥远，完全无保留的相信他人是愚蠢的行为，只有规避风险，才能损失更少。

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  如果没做网签，可以在房子上面设置抵押。房子被抵押了，对方就无法办理过户手续，只能要违约金。 认房，就是看包括你、你的丈夫（妻子）、未成年子女在内的家庭，在打算买房的这个城市里，有没有房屋登记系统或者合同网上备案系统里面的记录。所以在“认房”的情况下，在其他城市有房子是不会影响购房资格的。 过去有不少夫妻通过假离婚获取暂时的购房资格，但是现在北京出了新规定——离婚一年内买房算二套房。 认贷，就是看你在银行有没有贷款买房的记录。 对于因工作变动等原因造成未缴或补缴税款且不超过3个月的，视为连续缴纳。 因单位注册地址发生变更、扣款失败等确因单位原因造成单位所有员工社保断缴，单位为个人完成补缴不超过3个月的，在购房资格审核中会视为正常缴纳。因工作调动造成个人社保补缴的，单位为员工完成补缴，且不超过3个月的，视为正常缴纳。以上两种情形补缴累计不得超过3个月。 在房子上设置一个抵押避免一房二卖。 二手房交易的税费，主要有三种：个人所得税、契税、增值税（营业税）。除了这三种，还有城建税、印花税、土地增值税、教育费附加、综合地价款、土地出让金、土地收益。其中，法律规定由购房人承担的只有契税、印花税和土地出让金。 增值税的免税条件就是满两年。 个人所得税的免税政策原先是满五唯一，意思是房子要满五年，而且业主只有这一套房子，才能免税。所以满二免增值税，满五唯一免个人所得税。如果满二不满五，就算房子唯一也没有什么用。 个人所得税有两种 由于过户时产生的税费以网签价格为基数，所以在二手房交易中，网签价格通常会与真实的合同价格不同，网签价格高可以多贷款，网签价格低则被用来降低税费。 避税的约定无效，承担税费的约定却有效， 过户时产生的税费由买方杨先生承担，但是以2万元为上限，超出部分由业主承担。 法律上对房子的分类很简单，只有商品房和存量房两种，商品房就是一手 土地性质是划拨（白给）还是出让（买来的）。买二手房的时候需要注意这一点， 因为不是说你买了房子，这个房子的产权就重新往后推70年。只有当房子原来的土地性质是划拨时，你买房之后补缴土地出让金，土地性质变成出让，房子才会从0开始用70年。如果你买房的时候土地性质就是出让，土地的70年产权是不会重新计算的。 房改房因为土地性质一般都是划拨， 军产房，归军事法院管辖。 以央产房为例（基本都在北京），央产房过户的前提条件是组织同意这套房子“上市”，而同意的标志是这套房子在位于蓝岛大厦的央产房管理中心备案。只有“蓝岛”给备案了，央产房才可以上市。 土地出让金根据房子种类不同，价格也不同，最贵是交易价格的10%，最便宜只要数百元， 小产权房是俗语，法律上并没有小产权这个说法，它指代的一般是集体土地上的房子。我们国家的土地分为国有土地和集体土地两种性质 集体土地只能在本集体成员内部流转，不可对外出售。 买了房子不能过户。 •双方签的买卖合同一般被认为是无效的。 •卖家打个官司就可以把房子要回去。 小产权房其实就是农村宅基地。 我们平时说的小产权房更多的是另外一种——由村委会和小地产商合作开发的项目。由于房子在集体土地上，没有依法进行一次开发、招拍挂和二次开发，自然也无法办理产权证 这种合作开发的房子价格便宜，一般来说也不会遭到合同无效之诉，但是比普通的宅基地多了一项风险，就是有可能被认定为违建。 经济适用房又分为经济适用房和按照经济适用房管理的商品房，后者多是体制内分房的产物。 是经济适用房的房子，房产证就写着经济适用房。经济适用房有的可以过户，有的不能过户。 咨询一下自己考虑买的房子是不是“能过户的经济适用房”或“5年内（5年后）能过户的经济适用房”。 如果不是，那么你买这个房子业主也是可以毁约的， 只要能过户，买卖合同都是有效的。比如宅基地，如果购房人也是村民，就可以过户，买卖合同就有效；比如经济适用房，满5年以后确实能过户了，那么这个协议也有效。就算交易注定是无效的，也不等于这个房子就不能买，因为法律会把70%的增益或者拆迁补偿判给买家。 拆迁安置房在房产证上是体现不出来的，房产证上要么是商品房，要么是经济适用房，要么是公房，总之，没有一种叫作拆迁房的房子。所以拆迁安置的房子，已经包括在以上说的几种类型之中。 种是交易受到限制的，比如满5年才可以过户。一种是交易不受限制的，叫作按照经济适用房管理的住房，实际上就是商品房，不过也要补缴土地出让金。这个钱按照交易惯例要购房人承担， 购房人可以不用办理过户手续。因为拆迁安置房通常在拆迁协议签订之后才开始开工建设，房产证下来得比较晚。买这种房子的时候有两种交易方法，除了等房产证下来再过户外，还可以采用改底单的方式进行交易：让办理房产证的拆迁开发商按照业主的要求把房产证办到购房人名下。这样就省掉了过户环节，房产证一下来就是买家的名字，同时还不需要缴税。 拆迁安置房的质量普遍比较差，社区环境和居民素质都令人担忧，属于正常情况下房价难以攀升、价值不断贬损的房子，购房人贪便宜买这种房子要有心理准备。 抵债房 抵债房，也叫顶账房，就是开发商资金链条断裂后，被债主拿在手里用于抵偿债务的房子。 虽然是抵债房，债主却不一定取得了房屋的产权。虽然开发商默认这个房子已经属于债主，但债主只是控制了这个房子，在法律上叫作占有。占有虽然也受到法律保护，但是和所有权比起来，要差一个档次。 这个话怎么理解呢？就是虽然你能住，但是你挡不住开发商继续拿这个房子抵债。法院也可以因为房子没有办理过户手续而查封拍卖这个房子。 淘宝网和法院合作的拍卖项目，这些项目大部分都是房产。 在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。 在南方流行一种对抗司法拍卖的做法，就是在房子被拍卖前，业主倒签一份租赁合同，利用法律关于买卖不破租赁的规定来对抗拍到房屋的新业主。 计划经济时期，各单位分配的房子，由单位进行管理，叫作自管 公房。城市里有不少老房子名义上被政府管理，实际上是由房管局管理的，叫作直管公房。 公房转为私房，叫作房改。或者公房改变承租人，叫作承租人变更。 因为公房既是财产又不完全是财产。如果产权单位、买卖双方都认可，原则上法律不干涉过户。如果产权单位不同意，那么就算买卖双方愿意，房子也无法过户。 价格从低到高排序，小区可以分成如下几类：拆迁安置小区、老旧小区、单位小区、商住小区、新建商品房小区、高档商住小区、高档住宅小区、别墅小区。 其中商住小区一般都不能对应学区，单位小区在房屋质量、学区和物业上相对更有优势，性价比较高。 如果你居住的同时要注册公司，商住小区是首选（能办理营业执照）。 一个住了10年的干净小区，一定比一个房龄只有1年的小区靠谱， 这类小区最大的优点是便宜、公摊小，有可能拆迁改造。 如果按照建筑质量来排序的话，最好的房子是单位给自己员工盖的房子，其次是老旧小区，然后是开发商的房子，再然后是经济适用房和两限房，最差的是回迁房。 怎么才能看出来小区物业好不好呢？有如下5个办法： •看小区有没有业委会 •看小区楼道干净不干净 •看小区电梯好用不好用（适用于房龄8年以上的小区） •看小区是不是谁都能进（安保是否严密） •去逛逛业主论坛，看有没有业主正在维权 回迁房一般会以市场价格的70%出售 如果你有闲钱要买房，最好别买回迁房。 商住楼是底层（或数层）为商业建筑，其余层为住宅的综合性大楼。大家选购住宅时看中商住房，主要是因为它有两个特点：单价比同类住宅低，并且不限购。但是我不建议大家买住宅的时候选择商住楼，它的公摊面积比较大，会导致得房率很低。商住楼的市场价格为普通商品房价格的2/3是比较正常的，不仅得房率有缺陷，土地使用年限也是缩水的，商住楼一般为综合性用地，土地使用年限为50年。 一般要拿到一类居住用地才能盖别墅。 如果是自住，景观其实是首先应该放弃的因素，你应该在保障安静私密的基础上考虑景观。 地震的时候最先垮塌的都是形状奇怪的地方，比如飘窗，比如特别大的客厅。 破房子反而先拆迁。所以这种房子虽然住着不安全，但是升值的可能反而大了 建议大家买住宅的时候买商住楼，它的公摊面积标准参照的是写字楼，会导致得房率很低。） 新建的小区，得房率越低，这是因为小区的公建配套设施越来越多，75%—80%的得房率也是存在的。 噪声和通风问题比较容易看出来，就是你把所有窗户都打开，听、感受，把窗户都关上，再听，要在每个房间尤其是卧室听。 填平原则，意思就是你是受害者、被侵权方、守约方，别人侵犯了你的权利，给你造成了损失。法律在大原则上是让受害者填平损失，也就是人家从你家挖了多少土，就给你填回来、拍平了，这事就算是了了。 《合同法》还特别对违约金做了约束，即原则上不超过实际损失的130%。 好书，实用，推荐～ 拉产调（产权调查）。一般来说，中介负责在交易前后（一般是签约后）去不动产登记部门对房子的情况权属进行调查。购房人如果想要求稳妥，就把签约环节拆开，第一次只签一个定金合同支付定金，然后拉产调，之后第二次去签正式合同。还有一个方案就是在签了正式合同之后先交定金，拉产调，然后再支付首付，这是比较通行的做法。 这些条件包括： •价格，没有谁不关心价格。 •交易顺序，先付多少钱后付多少钱，什么时候付钱。 •时间，什么时候能办完贷款，什么时候能过户。 •解抵押，房子上面有没有贷款，什么时候解抵押。 •税费，房子是满五唯一还是继承取得，费用谁来承担。 •共有权，是不是夫妻共同财产，另一半是否同意出售房屋。 •网签，什么时候做，按照什么价格做。 •定金，交多少。 •户口，户口情况，什么时候迁入迁出。 •租户，房子里面有没有租户，租户什么时候搬走。 •交房，什么时候交房，能不能提前入住。 •过户，过户给谁，有什么特殊需求。 •签约，先签定金协议还是直接签范本合同，要不要补充协议。 •付款。 比如这个房子里面确定了没有户口，业主要承诺“甲乙任何一方提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法完成房产交易的，则守约方有权解除合同，同时有权追究违约方总房价2%的违约金”。违约金这里你写20%也可以。 再比如你最担心的是税费不像业主说的那么低，你可以说“乙方自愿承担过户的税费，但以XXXX元为限，超出部分由甲方承担”。 所以有的地方要预告登记，有的地方要网签，有的地方网签就是预告登记。 •房屋是否存在查封。如果你买的房屋存在查封，说明业主在外面有债务。如果遇到法院“轮候查封”的情形，购房人在解除房屋上的第一笔“查封”后可能还需要解除“第二笔”、“第三笔”，最后我们的购房人很可能会遭遇“钱房两空”的问题。 •房屋是否存在抵押。最常见的抵押就是银行抵押贷款。有抵押的房屋是没有办法过户的，需要办理解抵押的手续。 很多执行不了的案件可以“终结本次执行程序”（简称终本），而终本就算执行办结一个案件。 房屋核验主要是核验房屋产权的基本情况，包括是否有抵押、是否有查封、是否有异议登记等。 购房资格审核的基本单位是家庭，要审核家庭成员的名下房产数量。 这里的家庭成员指的是购房人及其配偶和他们的未成年子女。 购房人也可以要求中介在居间合同中注明“交易不成，全额退款”。 如果该房产附有户口，一定要明确约定户口迁出的日期以及不迁出要支付的高额违约金，去法院起诉要求对方迁出户口是不能被支持的，因此一定要把户口不迁出的问题转化成法律可以执行的高额违约金，以保护自己的合法权益。 若已经网签，第三人将无法取得房屋产权），也可以避免其再次对房屋进行抵押。 不论是贷款还是缴税，都是以网签合同而不是补充协议为准。由于办理贷款、审税、过户都需要用到这份合同，所以虽然叫“网签合同”，也需要打印出来签字。 网签合同的价格、条款可以和手写的合同不一致，不一致的地方以手写合同为准。 因为有人拿网签合同避税，所以网签的价格要比实际成交价低，但是不能低于政府指导价。有人为了多贷款，会故意提高网签价格，这都是违法违规行为。 网签不解除，业主就不能把房子过户给别人。 最好在合同中对贷款批不下来的情况做出约定。 房屋权属转移登记手续，用我们老百姓的话说就是“过户”。 目前的加名或减名只有在夫妻之间才没有税费，那么此时就只有通过出让（即买卖或者赠予）的方式进行操作，可根据两种方案的税费高低进行选择。 存量房网上交易平台 二是同时签订两个合同，一个卖房合同、一个买房合同，把买房合同的首付款支付时间放到卖房合同的过户时间后 为了不让后面的业主等急了，你可以先把房子的差价给业主，这个差价可以被当作首付，也可以被当作定金。 永远让上家承担比下家更重的违约责任。 对大部分购房人来说，起诉强制履约过户是最佳选择。反过来对要毁约的业主来说，房子被判强制过户就是最亏的，所以他们必须制造一个合同实际无法履行——房子无法过户的状态，比如把房子一房多卖、抵押、查封或者主张业主是多个人，有人不同意卖房，不配合避税、不配合住房抵押贷款导致买家丧失支付能力。 如果业主在网签之前毁约，就可以一房两卖，或者把房抵押出去， 网签之后业主还可以设计一个诉讼，找一个人来告自己，从而保全房屋，使这个房子处于被法院查封的状态。在这个状态中，如果房子不能实际过户，法院就无法判决继续履行，只能解除合同，赔钱。 想通过打官司拿到房产证，交多少钱不是关键——几万元定金也能告赢，房子能不能过户才是关键。 二手房转按揭（如图10–1所示）。现在很多银行都提供二手房转按揭的服务，就是买受人在支付购房款之后快速拿到房产证，然后去银行做住房抵押贷款。 实在办不下二手房转按揭手续，赶紧转成打解除还来得及，否则拿了房产证办不下贷款，可就只能卖房了！ 无权处分和表见代理 给我儿子买了一套房子，房产证是小徐的名字，现在我要卖房，你来买房。这套房子虽然是我管理，但是在我儿子名下，按照法律就是我儿子的财产。但是中介带你见的却是我，我就要和你签合同。如果我在合同上签上我的名字，这叫处分。如果我在合同上签上我儿子的名字，这叫代理。 买家有相当充分的理由和证据相信业主同意卖这个房子。这就叫表见代理。 交易时有没有书面授权，如果授权书经鉴定非本人签字就对你十分不利。 •交易时代理人控制房屋、持有业主身份证和房产证。 •业主本人收取购房款。 •业主和代理人是近亲属。 •业主本人参与网签、过户等交易流程。 •中介公司关于见到业主本人同意出售房屋的证言。 限购不是不可抗力，而是叫作情势变更。 尽量买二手房，不要买新房。 作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。 这些问题之所以发生，是因为在购房的时候，开发商没有取得合法的手续。这个手续就是商品房五证。 虽然我国采用的是期房预售制度，但是为了保证基本的交易安全，还是设立了相关的法律法规，比如商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 按照这个制度设计，开发商取得《商品房预售许可证》之后才能开始卖房。为了避免个别开发商利用法律的漏洞来作恶，在2003年《最高人民法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释》里还专门有一个规定：如果开发商五证不全就把房子卖给业主，法院可以认定买卖合同无效。道理很简单，既然国家禁止开发商在五证不全的情况下卖房子，开发商的售卖行为就是违法的。 按照目前的法律规定，能否打赢官司顺利退房，主要看两点：是不是主体结构质量问题；是不是严重影响居住使用，两个条件具备一个就可以。 同样是裂缝，如果发生在二手房上，这个房子半价都很难再卖出去；而商品房发生类似问题时，法官判决的赔偿结果通常是购房款的10%。 商品房五证制度。这五证分别是：《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。 出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 按照《中华人民共和国行政许可法》的规定，开发商是应该在售楼处悬挂商品房五证的 所谓招拍挂，就是招标、拍卖、挂牌。 收购土地的主体一般是政府，这个程序也叫拆迁。 销售土地的也必须是政府，这个程序就是出让。 如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。 如果政府不收钱，白给土地，就叫划拨。 房子买卖交易过一次之后，过户时交了土地出让金，这里就会写着出让了。出让的土地有使用权年限，住宅是70年，商用、办公、工业是40年或50年。 作为购房人，首先应该关注土地用途，开发商擅自改变土地用途，违规开发，给购房人带来的风险是巨大的。除了房屋本身可能存在的设计缺陷，日后无法办理产权证才是根本风险。弄清楚出让地块的土地用途，可以帮助大家避免买到住改商、商改住、以工业用地开发的别墅等房屋，别明明是集体土地或者教育用地上盖的房子，你还当住宅买。 开发商往往会在获得土地证后，立刻把土地抵押给银行。同时，开发商还会持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城乡规划主管部门领取《建设用地规划许可证》。 《建设用地规划许可证》是有附图的，这个图要和卖地时的规划条件图一致。要用红线标示小区的轮廓，还要标出三种不同的土地：建设用地、代征绿地和代征道路。 不是说只要出现在沙盘或者图纸上的绿地和道路就都属于开发商或小区业主。道路和绿地一旦加了“代征”二字，如果政府没有立刻收回，小区就可以使用，等什么时候需要了，就要被移交给政府。 五证中每个证不一定和土地一一对应。一个小区可以有多个《建设工程规划许可证》和多个《商品房预售许可证》。 当我们查不到所需文件时，可以通过行政诉讼起诉行政不作为或起诉确认该文件违法，按照行政诉讼举证责任倒置原则，政府需要举证证明自己的行政行为合法，这时候我们就能获取一系列证据。 选小区就是选邻居， 提前打开手机的飞行模式，打开录音功能， 户型图真的是仅供参考，尤其是阳台、设备平台、飘窗这些位置，都是偷面积的重点区域。 售楼人员给你的户型图，是让室内设计师偷完面积之后做出来的效果图，实际交付给你的，却是真实的户型。 沙盘的时候，对小区内部道路和小区边缘的绿地一定要高度敏感。我们讲过这个道路有可能是市政道路，这个绿地有可能是开发商给政府修建的代征绿地。 广告被认为是合同的一部分需要满足两个条件：一是广告的内容要明确具体，二是广告要对房屋的价格构成重大影响。 先签订认购书，交购房定金， 定金是《中华人民共和国担保法》规定的一种保证协议履行的担保金。 定金的法律内涵就是如果买方毁约，卖方不需要退还定金。相反，如果卖方毁约，卖方需要向买方双倍返还定金。 对于销售比较火热的楼盘，想要直接买到也不容易，购房人需要去摇号、买卡、交钱当会员、交电商服务费。 第一份签订的文件，叫作认购书。认购书讲了几件事，一是要给开发商付定金，二是在约定的时间内以某个价格购买房屋，签订购房合同。认购书一定会有这样的条款——若在指定的时间内购房人未去签订购房合同，定金不予退还。 在签订认购书之后，签订正式的商品房预售合同之前，我们还有一次后悔的机会，可以用难度和成本相对较低的代价，把合同解除，把定金拿回来。 第一个原因是，开发商不能变更建设项目的规划。 第二个原因是，开发商多卖面积需要重新审批，给政府补缴土地出让金，从而增加成本。 飘窗、阳台、设备平台。 LOFT（高挑开敞空间） 根据目前的法律规定，在商品房买卖合同被解除的时候，业主可以解除抵押贷款合同。 银行的惯例是在楼盘建设到正负零，也就是地下部分修完，开始修建商品房地上的部分时，就把楼盘的贷款全部付给开发商。 涉及司法执行和业主优先权的法条，一般会要求保护支付大部分购房款或者全部购房款的购房人，分期付款反而没有这样的好处。 认购书 •商品房预售合同 •补充协议 •前期物业服务合同 •业主大会公约 •抵押贷款合同 如果你买的是商铺，可能还要签委托经营合同。 商品房预售合同、补充协议、前期物业服务合同、业主大会公约是一起签的， 认购书里面最需要防备的条款是你明明没见到正式合同，却说你看了，这就阻断了你以后协商合同条款的权利。 商品房预售合同里面最重要的信息就是五证的证号。不在现场悬挂五证的开发商不一定没有手续，但是不在合同里写明某个证件的，有可能就是这个证开发商还没有！ 商品房预售合同的补充协议是你需要看的重头戏。 开发商招聘的前期物业，服务品质一般比较普通。所以业主们最好能早点儿成立业委会。业主是有机会再改签业主大会公约、议事规则和物业服务合同的。 在和开发商签订的合同里，最重要的是银行同意出售房屋的证明。现在开发商的房子几乎都是先抵押给银行的。所以如果你买的房子上面没有抵押，你才要感到奇怪，要问一问。银行同意解抵押，这套房子才能做网签备案，这份证明必不可少。 《竣工验收备案表》 交房时开发商需向业主交付《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，业主在收房的时候可以按照法律规定要求开发商出示这些文件，如果文件不完备、工程不达标，业主可以拒绝收房，如果开发商不出示，业主也可以自己查询。 很多验房师都是从建筑工程相关行业的一线退下来的老师傅，收费不高，能帮大家检查房子可能存在的大小问题：楼体、墙体是否垂直，是否存在漏水问题，有无裂缝，是否存在层高不足的问题。开发商整改完毕之前，业主有权不收房，有权向开发商主张逾期交房的违约金，逾期交房超过一定期限，有权退房。 开发商的免责条款和业主的权利放弃条款。 收房时业主需要缴纳的费用有契税、公共维修基金、物业费、实测面积差价、其他手续费等。 开发商通常要把房子抵押给银行、施工方——你别看它没有房产证，但是它很可能有土地证。房产证没下来之前，土地属于开发商，在建工程也属于开发商，开发商想抵押给谁就抵押给谁。这种房子万万不能买。 因为没有房产证，所以房子不能办理网签 所谓类住宅，就是土地使用性质并非住宅，而按照住宅标准建设并宣传、销售的房子。 商住房、LOFT、酒店式公寓 打击商改住的方法大体上有以下几种：禁止网签；停发房产证；不通燃气。 拆除独立卫生间上下水、燃气来实现的。 安装隔断，将规划层高相对比较高（通常是5米）的房子变成复式结构（2×2.5米）的两层，也就是我们现在说的LOFT。 商改住项目一般具备如下特征： •销售宣传“酒店式公寓”、“SOHO”、“LOFT” •项目名称一般比较商业化 •土地使用年限是40年或50年 •公摊面积大 •水电物业比较贵 •住户里面有不少公司 •通常不是封闭小区 •价格是周边住宅的2/3 100平方米的住宅现在通常会做成两居室或者三居室，而100平方米的类住宅只能做成一居室。普通住宅的公摊比例一般是15%—25%，而类住宅的公摊比例则是45%—50%， 也就是100平方米的房子，实际上使用面积只有一半。 隔音问题、邻居问题（各种皮包公司、培训班、发廊都可以开在类住宅小区的任何一层楼里）、封闭问题。 我国允许一块土地有多种使用性质。 正常的开发商做商场，一般会出售一部分商铺给业主，另外一部分自己保留，然后进行统一经营。 最重要的是这家商场的物业经营管理能力。这个管理有两个层面：物业管理和经营管理。 一般来说，开发商自己保留的商铺比例越高，商场就越好，反之销售的比例越高，商铺就越差。 首先要征地，将土地从集体土地转为国有建设用地。 还要给予村集体合法补偿。土地转为国有后，经过招拍挂程序，就可以依照城市规划进入房地产市场。 容积率必须大于1 你想买别墅，买二手房是最好的规避风险的办法。 决定一个人做事方式的，是这个人的思维方式和性格。决定一群人做事方式的，是开会。 •要有正确的组织方法 •要集资 •要反搭便车 中国香港模式就是“期房预售+开发商提供前期物业服务”的模式。 保安、保洁、绿化 包干制，就是钱花多少物业说了算，剩下的钱是物业的。酬金制，就是物业的酬金是固定的，剩下的钱都要花在小区上。 办理初始登记，各地规定略有不同，但是大体上需要提交这些材料： （1）商品房五证 （2）主体资格证明（开发商的法人营业执照等） （3）竣工验收备案表 （4）面积实测报告 初始登记之后开发商有了大产权证，就可以按照合同约定给业主分割成小产权证，业主就能拿到房产证了。 实际上只要完成了初始登记，办房产证这个事情业主本人也是可以去的。 交房之后90日就是商品房默认的办证时间，一般开发商会在签合同时延长到6个月。 办不下房产证对开发商有什么好处 商改住不要买：因为土地性质是商业用地，所以这种房子特别容易在面积测绘、规划验收等问题上发生状况， 没有竣工验收备案表和面积实测报告，尽量别收房： 落宗是一个国土系统的术语，是落实宗地的意思。土地以宗为单位，以红线为四届。落实宗地是指确定项目用地的红线范围和批准使用的土地的红线范围是否吻合， 土地是有使用权年限的，分为住宅70年、工业50年、商业40年 房子没有使用权年限。 一个不动产权证书，既是房产证又是土地证。 从开发商办好国土证这第一个证，到业主拿到房产证这最后一个证，大概要5年时间。 这还得是在开发商第一时间竣工开盘，没有一点儿捂盘惜售，没有一点儿资金链条紧张，没有一点儿耽搁的前提下。 到底谁错了？还是都错了？抑或都没错？[捂脸][捂脸][捂脸] 据说美国人退休的时候，平均存款只有6 000美元。双方的观念有如此大的差异，是他们错了还是我们错了，这很难讲，但是未来某一天，中国人的消费观念会不会也越来越像美国人呢？如果这一天到来，我们回想起扛着30年房贷买房的今天，会不会觉得自己很可笑？ 用现在的话说就是：有房的有恒心，有房才有丈母娘😂😂 民之为道也，有恒产者有恒心，无恒产者无恒心。 有一定财产收入的人，才有一定的道德观念和行为准则，没有一定财产收入的人，便不会有一定的道德观念和行为准则。